Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche: Tabelle nach WoFlV

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Kurzantwort: Die Wohnfläche umfasst nur die Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, berechnet nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Keller, Waschküche, Heizungsraum und Garage zählen nicht dazu, Dachschrägen und Balkone nur anteilig. Die Nutzfläche nach DIN 277 ist der Teil der Grundfläche, der der Nutzung des Gebäudes dient, und schließt Keller, Abstellräume und Hobbyräume ein. Deshalb ist die Nutzfläche fast immer größer als die Wohnfläche.

In der Anzeige steht „120 m² Wohnfläche, 160 m² Nutzfläche“. Die 40 Quadratmeter Differenz sind kein Trick, sie sind zwei verschiedene Rechenregeln. Die eine gilt für Miete und Kauf von Wohnraum, die andere für Bauplanung und Bewertung.

Beide Zahlen beschreiben dasselbe Haus. Die Wohnfläche sagt, wo du wohnst. Die Nutzfläche sagt, was du nutzen kannst, auch wenn es kein Wohnraum ist: Keller, Garage, Hobbyraum, Speicher.

Hier findest du die Unterschiede in einer Tabelle, die Regeln der Wohnflächenverordnung für Dachschrägen und Balkone, die Systematik der DIN 277 und den Grund, warum die Wohnfläche im Mietvertrag so wichtig ist.

Wohn- und Nutzfläche in der Tabelle

Kriterium	Wohnfläche	Nutzfläche
Rechtsgrundlage	Wohnflächenverordnung (WoFlV), seit 2004	DIN 277, aktuelle Ausgabe August 2021
Zweck	Wohnraumförderung, Mietverträge, Kaufverträge, Nebenkosten	Bauplanung, Kostenermittlung, Bewertung von Gebäuden
Was zählt	Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören	Alle Flächen, die der Nutzung dienen, in sieben Nutzungsgruppen
Keller, Waschküche, Heizungsraum, Garage	Nein	Keller und Abstellräume ja; Technikräume gehören zur Technikfläche
Dachschrägen	Unter 1 m Höhe gar nicht, 1 bis 2 m zur Hälfte, ab 2 m voll	Voll, ohne Abzug für Schrägen
Balkon, Terrasse, Loggia	In der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte	Eigene Erfassung, kein Wohnflächenabschlag
Unbeheizter Wintergarten	Zur Hälfte	Voll
Typische Größe im selben Haus	Kleiner	Größer, oft deutlich

Was zur Wohnfläche gehört

Die Wohnflächenverordnung regelt in § 2, welche Grundflächen zur Wohnfläche gehören: die „Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören“, dazu Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Ausdrücklich nicht dazu gehören „Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung“ sowie „Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen“. Auch Geschäftsräume und Räume, die die Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht erfüllen, fallen heraus.

Gemessen wird nach § 3 nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ab Vorderkante der Wandbekleidung. Einbaumöbel, Tür- und Fensterbekleidungen zählen mit. Die Verordnung gilt direkt nur für den geförderten Wohnungsbau, hat sich laut Wikipedia aber als Standard für den freien Markt durchgesetzt.

Die Anrechnungsregeln der WoFlV

§ 4 der Verordnung legt fest, wie viel von einer Fläche zählt. Räume und Raumteile mit mindestens zwei Metern lichter Höhe zählen voll. Bei einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zählt die Fläche zur Hälfte. Unter einem Meter zählt sie gar nicht. Das ist die Regel, die jede Dachgeschosswohnung kleiner macht, als sie sich anfühlt.

Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume zählen zur Hälfte. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“. Ein 8-Quadratmeter-Balkon bringt also meist 2 Quadratmeter Wohnfläche.

Wikipedia nennt daneben ältere Methoden: die DIN 283, die noch in manchen Verträgen auftaucht, und die Zweite Berechnungsverordnung, die bis 2003 galt. Welche Methode gilt, steht im Vertrag. Fehlt eine Angabe, wird meist die WoFlV angewendet.

Was die Nutzfläche nach DIN 277 ist

Die DIN 277 heißt „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“. Sie zerlegt ein Gebäude in Flächenarten. Die Brutto-Grundfläche (BGF) ist alles innerhalb der Außenwände. Zieht man die Konstruktionsfläche der Wände und Stützen ab, bleibt die Netto-Raumfläche (NRF). Diese teilt sich in drei Teile: Nutzungsfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF).

Die Nutzungsfläche, umgangssprachlich Nutzfläche, ist laut Wikipedia der Teil der Grundfläche, der der Zweckbestimmung des Gebäudes dient. Sie hat sieben Gruppen: Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion, Lagern und Verkaufen, Bildung und Kultur, Heilen und Pflegen sowie sonstige Nutzung. Flure, Treppen und Aufzüge sind Verkehrsfläche, Heizungs- und Technikräume sind Technikfläche.

Für ein Wohnhaus heißt das: Wohnzimmer, Küche, Keller, Hobbyraum und Abstellraum sind Nutzungsfläche. Der Heizungsraum ist Technikfläche, das Treppenhaus Verkehrsfläche. Dachschrägen werden nicht abgezogen. Wikipedia hält fest, dass die DIN 277 dadurch „erheblich“ von der Wohnflächenverordnung abweicht.

Warum die Zahl im Mietvertrag zählt

Die Wohnfläche ist die Grundlage für die Miete pro Quadratmeter, für die Verteilung der Nebenkosten und beim Kauf für den Preis. Ist die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, darf der Mieter laut Wikipedia die Miete anteilig mindern und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Bis 10 Prozent Abweichung passiert nichts.

Deshalb solltest du bei einer Dachgeschosswohnung nachmessen. Wer die Fläche nach DIN 277 angibt, kommt bei Schrägen auf deutlich mehr Quadratmeter als nach WoFlV. Im Mietvertrag ist aber die Wohnfläche gemeint, und die richtet sich nach der Verordnung.

Zum Vergleich: Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person lag in Deutschland 2021 bei 47,7 Quadratmetern.

Häufige Fragen

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Nein. § 2 WoFlV schließt Kellerräume außerhalb der Wohnung ausdrücklich aus. Zur Nutzfläche nach DIN 277 zählt er.

Wie zählt ein Balkon?

In der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Ein Balkon mit 8 Quadratmetern bringt meist 2 Quadratmeter Wohnfläche.

Wie werden Dachschrägen berechnet?

Unter 1 Meter Höhe gar nicht, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, ab 2 Metern voll. So steht es in § 4 WoFlV.

Warum ist die Nutzfläche größer als die Wohnfläche?

Weil sie Keller, Abstellräume und Hobbyräume einschließt und Dachschrägen nicht abzieht. Sie folgt der DIN 277, die für Bauplanung gedacht ist.

Was gilt, wenn im Mietvertrag keine Methode steht?

Dann wird die Wohnflächenverordnung angewendet, die sich laut Wikipedia auch auf dem freien Markt als Standard durchgesetzt hat.

Ab wann darf ich die Miete mindern?

Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der im Vertrag genannten liegt.

Quellen

Das passt dazu

Drei Artikel, die dieselbe Frage von einer anderen Seite angehen:

Geschrieben von Jonas, Redaktion smarterklärt.de — er erklärt hier Begriffe und Zusammenhänge in einfacher Sprache.