Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht erklärt

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Kurzantwort: Beide Rechte sichern die Nutzung einer Immobilie, die einem anderen gehört. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur, selbst dort zu wohnen. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter: Der Berechtigte darf die Immobilie auch vermieten und die Miete behalten. Beide Rechte enden mit dem Tod und stehen im Grundbuch.

Beide Rechte tauchen im selben Zusammenhang auf. Eltern überschreiben das Haus an die Kinder und wollen darin wohnen bleiben.

Welches der beiden Rechte im Vertrag steht, entscheidet über viel Geld. Es bestimmt, wer vermieten darf, wer die Heizung zahlt und wie hoch die Schenkungsteuer ausfällt.

Hier stehen die Unterschiede im Einzelnen: Umfang, Kosten, Grundbuch, Steuer und das Ende des Rechts.

Der Umfang: wohnen oder wirtschaften

Das Wohnungsrecht steht in § 1093 BGB. Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und gibt das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen.

Der Berechtigte darf Familienangehörige aufnehmen sowie Personal, das zur standesgemäßen Bedienung und Pflege nötig ist. Der Bundesgerichtshof lässt auch nichteheliche Lebensgefährten zu.

Gemeinschaftliche Anlagen darf er mitbenutzen, etwa Waschküche, Garten oder Garage, wenn das Recht sich darauf erstreckt.

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB reicht weiter. Der Nießbraucher darf alle Nutzungen ziehen, also auch die Erträge.

Praktisch heißt das: Er kann das Haus vermieten oder verpachten und die Einnahmen behalten. Beim Wohnungsrecht geht das nur, wenn der Eigentümer die Überlassung an einen Dritten ausdrücklich gestattet.

Wer welche Kosten trägt

Der Nießbraucher muss die Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand erhalten. Gewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen gehen zu seinen Lasten.

Er trägt außerdem die regelmäßig wiederkehrenden öffentlichen Lasten, etwa die Grundsteuer, und muss das Gebäude versichern. Das steht in den §§ 1041, 1045 und 1047 BGB.

Außergewöhnliche Maßnahmen bleiben beim Eigentümer, zum Beispiel ein neues Dach oder eine neue Heizungsanlage. Verpflichtet, sie durchzuführen, ist er allerdings nicht.

Beim Wohnungsrecht liegt die Grenze ähnlich. Der Berechtigte zahlt die laufenden Betriebskosten und die üblichen Schönheitsreparaturen, größere Instandsetzungen bleiben beim Eigentümer.

Weil das Gesetz vieles offenlässt, gehört die Kostenverteilung in den Vertrag. Wer sie dort regelt, spart sich den Streit Jahre später.

Das Grundbuch entscheidet über die Sicherheit

Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Ohne Eintragung entsteht das dingliche Recht nicht.

Nötig sind die Einigung der Beteiligten und die Eintragung nach § 873 BGB. Das Grundbuchamt verlangt dafür mindestens eine öffentlich beglaubigte Bewilligung, in der Praxis läuft es über den Notar. Ein privat geschriebener Vertrag genügt nicht.

Wichtig ist der Rang. Steht das Recht an erster Rangstelle, bleibt es auch dann bestehen, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird.

Steht es hinter einer Grundschuld, kann es in der Zwangsversteigerung erlöschen. Vor der Beurkundung lohnt deshalb ein Blick in das aktuelle Grundbuchblatt.

Steuer und Bewertung

Wird eine Immobilie verschenkt und der Schenker behält sich ein Nutzungsrecht vor, mindert dieses Recht den steuerpflichtigen Wert. Das gilt für den Nießbrauch ebenso wie für das Wohnungsrecht.

Berechnet wird der Kapitalwert aus dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger richtet sich nach Alter und Geschlecht des Berechtigten und stammt aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.

Weil der Nießbrauch mehr umfasst, fällt sein Wert in der Regel höher aus. Der Abzug von der Bemessungsgrundlage ist entsprechend größer.

Wer vermietet, versteuert die Mieteinnahmen. Beim Vorbehaltsnießbrauch bleibt das beim Nießbraucher, der dann auch die Abschreibung geltend machen kann.

Wie beide Rechte enden

Nießbrauch und Wohnungsrecht sind unübertragbar und unvererblich. Mit dem Tod des Berechtigten erlöschen sie.

Für die Löschung im Grundbuch reicht dem Grundbuchamt in der Regel die Sterbeurkunde. Bei mehreren Berechtigten erlischt das Recht erst mit dem Tod des Letzten, wenn es so vereinbart wurde.

Zu Lebzeiten lässt sich das Recht nur einvernehmlich aufheben. Dazu braucht es eine Löschungsbewilligung des Berechtigten in beglaubigter Form.

Ein Sonderfall ist der Umzug ins Pflegeheim. Beim Wohnungsrecht bleibt die Wohnung dann oft ungenutzt, weil der Berechtigte sie ohne Zustimmung nicht vermieten darf. Ein Nießbrauch lässt sich in dieser Lage in Miete umwandeln.

Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch in der Praxis

Das Wohnungsrecht passt, wenn nur das Wohnen gesichert werden soll und die Immobilie sonst beim neuen Eigentümer liegen soll.

Der Nießbrauch passt, wenn der Berechtigte weiter über die Immobilie wirtschaften und Einnahmen erzielen will. Er ist die stärkere Position.

Für den neuen Eigentümer gilt das Umgekehrte. Ein Nießbrauch schränkt ihn stärker ein und drückt den Verkehrswert deutlicher.

Neben dem dinglichen Wohnungsrecht gibt es noch das rein schuldrechtliche Wohnrecht. Das ist ein Vertrag ohne Grundbucheintrag und wirkt nur zwischen den Vertragsparteien, nicht gegenüber einem späteren Käufer.

Häufige Fragen

Darf ich mit Wohnrecht die Wohnung vermieten?

Nur wenn der Eigentümer die Überlassung an Dritte gestattet. Ohne diese Gestattung ist die Vermietung ausgeschlossen.

Kann ein Wohnrecht vererbt werden?

Nein. Es endet mit dem Tod des Berechtigten, ebenso wie der Nießbrauch.

Wer zahlt die Grundsteuer?

Beim Nießbrauch trägt sie der Nießbraucher als regelmäßig wiederkehrende Last. Beim Wohnungsrecht hängt es von der vertraglichen Vereinbarung ab.

Was kostet die Eintragung?

Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Geschäftswert des Rechts. Eine feste Pauschale gibt es nicht.

Was passiert bei Zwangsversteigerung?

Entscheidend ist der Rang im Grundbuch. Steht das Recht vor dem Grundpfandrecht, bleibt es bestehen.

Geht ein Nießbrauch auch an Geld oder Wertpapieren?

Ja. Der Nießbrauch ist nicht auf Grundstücke beschränkt und kann auch an beweglichen Sachen, Rechten oder einer Erbschaft bestellt werden.

Hinweis: Dieser Text gibt die gesetzliche Lage allgemein wieder. Er ersetzt keine Beratung durch Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater im Einzelfall.

Quellen

Geschrieben von Jonas, Redaktion smarterklärt.de — er erklärt hier Begriffe und Zusammenhänge in einfacher Sprache.